İşyeriTahliye Davası Hukuk Ve Danışmanlık Bürosu. Gayrimenkul Hukuku Ve Danışmanlık Bürosu kiracının tahliye sebepleri üzerinden açılan davalara bakmakta olan Saatçi hukuk ve danışmanlık bürosu, uzman gayrimenkul avukatlarla müvekkilin bilgilendirilmesini aynı zamanda bilinçlenmesini sağlayacaktır. taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilmesi, taahüdün belli bir tarih içermemesi, tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi, Türk Borçlar Kanununun 352. maddesi Share Post: İhale tutanağının içeri noktasında ihtilaf yok ise, tutanakta icra müdürünün imzasının olmaması ihalenin feshi için yeterli değildir. İhtarınızda veya dava dilekçenizde tahliye haklarınızı saklı tuttuğunuzu belirterek kira tespit davası açabilirsiniz. Derdest Tahliye davası olması, kira tespit açılmasına engel teşkil etmez. Dava devam ederken kira akdi de devam etmektedir, dolayısıyla bu akitten kaynaklanan tüm taleplerinizi karşı tarafa yöneltebilirsiniz. Yeni malik, kiracıyı bundan hareketle kiralık yerden çıkarması mümkün değildir; ancak yeni malik kiralananı devraldıktan itibaren 1 ay içinde kiracıya ileride tahliye davası açacağını yazılı bildirmek şartıyla ve devraldıktan itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir; tahliye davası açmazsa sözleşme aynen devam eder. Merhabalar kiracımın sürekli kira aksatması (1 ay 2 ay hiç ödememe vs) ve eksik ödeme yapması sonucu kiracıya örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlattım ve kiracının itirazı ile icra takibi durdurulunca, icra hukuk mahkemesine itirazın iptali ve tahliye davası açtım. dava başvurumdan sonra ilk duruşma bugün oldu ve hakim bankadan alıp sunduğumuz banka Vay Tiền Trả Góp Theo Tháng Chỉ Cần Cmnd Hỗ Trợ Nợ Xấu. 1- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Günümüzde artan kira bedelleri, ev veya işyeri sahiplerinin iştahını doğal olarak kabartmış, kiracıların da hukuki güvenliğini tehdit eder olmuştur. Mülk sahipleri kiracıyı çıkarıp yeni kiracı ile daha yüksek bedel üzerinden kira sözleşmesi yapmak amacıyla kiracıların tahliyesi yollarını araştırmakta, kiracılar da haklarını detayları ile bilmek ve kendilerine koruma altına almak istemektedirler. Bu süreçte kiracısını çıkartmak isteyen mülk sahipleri tarafından en sık kullanılan yöntemin ihtiyaç nedenine dayandığı görülmektedir. Bu nedenle bu yazımızda ev sahibinin kiracısını “ihtiyaç nedeniyle” tahliye ettirmesindeki şartlar, süreler ve sonuçları incelenecektir. Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 hükmünde düzenlendiği üzere ev sahibi, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu” doğduğu evin/işyerin boşaltılmasını kiracıdan talep edebilir. Kiracı bu talebi rızai olarak yerine getirmez ise mülk sahibi tarafından tahliye davası açılması gerekir. Fakat tahliye davasını kazanabilmesi için, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunduğu ispatlanmak zorundadır. İhtiyaç zorunluluğu davanın açıldığı tarihten kesinleştiği tarihe kadar da devam etmek zorundadır Yargıtay 3 HD tarihli, 2019/4504 E. , 2019/9283 K.. Aksi durumda zorunluluk ortadan kalkacağından ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir. Yine kanunda yer almayan fakat HGK kararı ile aranan bir şart daha mevcuttur. Bu şart, taşınmazın ihtiyaca uygunluğu şartı olarak formüle edilebilir. Kararın ilgili bölümü şöyledir "Ayrıca kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatlarla ihtiyaca uygun olduğu saptanmalıdır. Kiralananın ihtiyaca elverişli hale getirilmesi için yapılacak tadilat esaslı nitelikte ise ya da binanın ana yapısına zarar verecekse ihtiyaca elverişli olduğu kabul edilemez ve tahliyeye karar verilemez." Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun tarihli, 2014/117 E. ve 2016/60 K. 2- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinde Süreler Mülk sahibi, ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettirmek istiyorsa şu sürelere uyarak dava açmak zorundadır, aksi halde davası reddedilir -Kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi ise sözleşmenin yenilenme tarihinden sonra en geç bir ay içerisinde dava açmak zorundadır. Bu süre içerisinde dava açmaz ama ihtiyaç nedeniyle dava açacağını yazılı olarak ihtar ederse, yenilenen kira süresinin bitimine kadar dava açabilir. Burada belirtmek gerekir ki belirli süreli kira sözleşmesi, süre sonunda kendiliğinden bir yıllığına yenilenir. Belirsiz süreliye dönüşmez, sözleşme bir yıl olarak belirli sözleşme niteliğini korur. -Kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşme ise fesih bildirim sürelerine göre hesaplanacak süreyi takip eden bir ay içerisinde davayı açmak zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi uygulamada pek nadir karşılaşılan sözleşme tiplerinden olup, detayları incelemeye gerek görmüyoruz. Mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtar çekmesi zorunlu değildir. Doğrudan tahliye davası yoluna gidebilir. Fakat yukarıda açıklandığı, sürenin bitiminden sonraki bir aylık süre içinde ihtar çekerse, dava açma hakkı kira süresinin bitim tarihine kadar uzamış olacaktır. Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında ise durum ve süreler farklıdır, detaylar için tıklayınız. 3- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinin Sonuçları Tahliye Kararının İcrası ve Kesinleşmesi Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilmiş tahliye kararlarının icraya konularak kiracının zorla tahliye edilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmez. Mahkeme kararı aynı gün icraya konulabilir. Mülk sahibi tarafından başlatılacak icra takibi üzerine kiracıya Örnek No2 Taşınır Teslimine Veya Taşınmaz Tahliye Veya Teslimine İlişkin İcra Emri gönderilecektir İİK md. 26. Gönderilecek icra emrine itiraz hakkı bulunmamaktadır. Kiracı, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 yedi gün içerisinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Bu süre içerisinde tahliye etmezse, icra müdürlüğü kanalı ile zorla tahliye işlemi yapılabilir. Kiracının Tahliye Kararını Durdurma Hakkı ve İcranın Geri Bırakılması Kararı Kiracı, tahliye kararının icrasının durdurulması amacıyla icra dosyasına “üç aylık kira bedeli” tutarında teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Bu ifademizi destekleyen bir yasa maddesi bulunmamaktadır. Zira genel mahkemelerce kira bedelinin ödenmemesi dışındaki nedenlerle verilen tahliye kararının icrasının durdurulmasına ilişkin olarak düzenlenmiş bir hüküm İİK’da yer almamaktadır. Fakat uygulamada, özellikle eski tarihli bir İBK kararı gerekçe gösterilerek İİK 269/III hükmü ile İİK 36 hükmünün kıyasen salt tahliye kararlarının icrasında da uygulanabileceği kabul edilmektedir. Bu madde hükümlerine göre, genel mahkemelerce verilen tahliye kararlarının icrası borçlu kiracı tarafından yatırılacak üç aylık kira bedeli tutarı ile durdurulabilecektir. Bunun için elbette tahliye kararının tehir-i icra istemli olarak istinaf edilmesi, ardından teminatın yatırılması ve doksan günlük mehil vesikası alınması gerekir. 4- Kiraya Verenin Kiracıyı Tahliye Ettirmesi ve Başkasına Kiraya Vermesi Halinde Tazminat Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü, kiraya verenin kötüniyetli davranışlarını engellemek amacıyla caydırıcı bir hüküm getirmiştir. Mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmiş ve bu taşınmazı davada belirtilen amacına uygun kullanmamış, başkasına kiraya vermiş ya da başka amaçlarla kullanmışsa, kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorundadır. Fakat bu tazminatın doğması için, kiracının iradi olarak değil, mahkeme kararı aracılığıyla tahliye edilmesi gereklidir. Kiracı bir ihtar üzerine evi boşaltmış ya da dava devam ederken kendi kararı ile evden ayrılmışsa tazminat talep edemez Yargıtay 3 HD tarihli ve 2018/5894 E. , 2019/6781 K.. Kanaatimizce mahkeme kararından sonra ve fakat icrasından evvel iradi olarak boşaltma durumunda da tazminat talep edilmesi mümkün olmalıdır. Nitekim Yargıtay 3. HD tarihli ve 2017/4632 E. , 2019/1687 K. sayılı kararında da “bir yargı kararı” nedeniyle tahliyeden söz edilmekte olup bu görüşümüz desteklenmiştir. Aynı kararda, kiracının bir ihtarname nedeniyle evi boşaltması halinde tazminat talep edemeyeceğini ifade etmiştir. Fakat aynı dairenin tarihli ve 2017/6483 E. , 2019/2527 K. sayılı kararında da “kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır.” şeklinde kurulan cümle nedeni ile kararın icra dairesi kanalıyla uygulanması halinde tazminatın talep edilebileceği yönünde izlenim oluşmaktadır. Kanaatimizce bu ifade biçimi hatalı olmuştur. Zira hiç kimse icra dairesi kanalıyla zorla tahliyenin muhatabı olmak yahut aleyhine icra takibi yapılmasını ve kendisine icra emri gönderilmesini beklemek zorunda tutulmalıdır. Mahkemece verilmiş bir tahliye kararı üzerine, mahkeme kararına uyarak taşınmazı tahliye eden kiracı da zorla tahliye edilmiş kabul edilmeli ve tazminat isteyebilmelidir. Sonuç Olarak İhtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettirmek isteyen ev sahibi, bu konuda kiracısına bir ihtar çekmek zorunda değildir. Yeni malikin durumu farkılıdır, onun ihtar çekmesi gerekir, detaylar için tıklayınız. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitimini takiben bir ay içerisinde açılacak tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanabilirse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Tahliye kararının kesinleşmeden icrası mümkün olup, kiracının üç aylık kira bedelini icra dosyasına yatırarak tahliye kararını istinaf etmesi halinde kararın icrası durdurulacak, kiracı tahliye edilemeyecektir. Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. Tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmazsa ne olur?Tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmaması halinde, mahkemenin gerekçeli kararı gereği icraya konularak hemen tahliye tahliye kararını temyiz ederse, belirli bir bedeli depo etmek şartıyla, temyiz mahkemesinin vereceği karara kadar tahliyenin uygulanması tahliye kararı nasıl uygulanır?Tahliye kararına rağmen, teminatın yatırılmaması halinde mal sahibi, icra memuru ile, kiraya konu olan yerin tahliye edilmesini sağlayabiliyor. Bu şekilde yapılacak tahliye işleminde polisin de yardımı alınarak kiracıya ait olan mallar, kiralanan gayrimenkulün dışına orada bulunmaması halinde, mallar yediemin olarak bir depoya teslim Seren... Ben bu konuda en hızlıyım diyen avukat bile, 3 aydan önce dosyayı tahliye aşamasına getiremez. İşleyecek süreci aşağıda özetlediğimizde, ne demek istediğimiz anlaşılacaktır. Bu yüzden müvekkilinize tutamayacağınız vaadlerde bulunmayın. Tebligatlarda sıkıntı yaşamazsanız, ilk celsede tahliye kararı çıkartırsanız dahi, takibi başlattıktan sonra tahliyeyi gerçekleştirebileceğiniz süre için müvekkilinizi “Yaklaşık 4 ay sürer. Ancak bu süre biraz daha uzayabilir” şeklinde bilgilendirmenizde fayda var. Kira takibi başlatmadan önce, özellikle takibe konu yer “işyeri” ise, kira kontratının damga vergisinin yatırılması gerekmektedir. Damga vergisi, kiralayanın bağlı olduğu vergi dairesine yatırılacaktır. Bu hususta ya müvekkilinizi damga vergisini yatırmak üzere vergi dairesine yönlendirirsiniz. Yada vekaletnamenizle bu işi siz yaparsınız. Kira sözleşmesi muhtemelen eski tarihli olacağından, müvekkilinize damga vergisiyle birlikte vergi ziyaı cezası tahakkuk ettirilecektir. Ancak vergi dairesinde ceza affından yararlanmak istediğinize dair yazılacak iki satırlık dilekçe çoğu zaman vergi dairesi memuru bu dilekçeyi sizin adınıza hazırlar, size sadece imzalamak kalır. bu cezadan büyük ölçüde müvekkilinizi kurtaracaktır. Ancak vekaletnamenizde, “her türlü vergi ve cezalardan dolayı vergi itiraz, temyiz, uzlaşma ve takdir komisyonlarında beni temsile” şeklinde özel yetkiniz yoksa, cezada indirip yaptırmanız mümkün olmayacak, müvekkilin bizzat gelmesi gerekecektir. O yüzden kira takibi başlatacağınız müvekkilinizden ilk kez vekalet alacaksanız, bu hususu da yazdırmanızda fayda var. Çünkü genellikle müvekkiller, işi teslim ettikten sonra tamamının sizin tarafınızdan yapılmasını isterler. “Harcını yatırıp bana getirin” dediğinizde suratları düşebilir. Uygulamada bazı icra müdürlükleri, sadece işyerleri için damga vergisinin yatırılmasını aramaktayken, bazıları, meskenlerde de eğer depozito varsa damga vergisi yatırılmasını istemektedirler. Eğer takibe konu yer meskense, siz damga vergisi yatırmadan bir şansınızı deneyin derim. Bu arada yatırılması gereken damga vergisi tutarı, sözleşmenin süresine, kefil bulunup bulunmamasına, kefil varsa adi kefalet veya müteselsil kefalet olup olmadığına, depozito olup olmadığına, birden fazla suret olup olmadığına bakılarak hesaplanacak ve her bir kira sözleşmesi için farklılık arzedecektir. Müvekkilden takip için masraf isterken, damga vergisini de siz yatıracaksanız, yaklaşık ne kadar damga vergisi gideceğini hesaplamayı öğrenmeniz, ona göre masraf avansı istemenizde fayda var. Kaba bir hesapla kira sözleşmesinin damga vergisi hesabını yapacak olursak; Aylık 500,00 TL kira bedeli olan 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi için, 500 x 12 x 5 = TL üzerinden damga vergisi yatırmanız gerekecek, kefil yoksa, bu tutar Binde 1,5 üzerinden hesaplanacak ve 45 TL bulunacaktır. Eğer kefil varsa, kefilin türüne göre değişmekle birlikte, ayrıca kefil için de binde 7,5 üzerinden damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve 225 TL daha vergi çıkacaktır. Eğer kontrat iki suret düzenlenmişse, toplam 225+45 x2 = 540,00 TL damga vergisi çıkacaktır. Depozitodan alınacak vergiyi ve cezaları saymıyorum. Yüksek tutarlı kira sözleşmelerinde, müteselsil kefil varsa, işyeri kirasıysa ve birden fazla nüshaysa, çok yüksek tutarda damga vergisi tahakkuk ettirildiğinden ve damga vergisini yatırmadan tahliye talepli icra takibi başlatmanız mümkün olmadığından, bu gibi durumlarda size şöyle bir yol izlemenizi öneririm; Kiracı, kira giderini vergiden düşebilmek için, kira sözleşmesini kuvvetle muhtemeldir ki bağlı olduğu vergi dairesine bildirecek ve bu esnada kendisine o kira sözleşmesi için damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve damga vergisi kiracı tarafından yatırılacaktır. Eğer kiracının bağlı olduğu vergi dairesinden, uygun bir dille daha önce kiracının yatırmış olduğu damga vergisinin tahakkuk ve ödeme belgesinin birer suretini alabilirseniz, takibi başlatırken bu belgeleri damga vergisi dekontu olarak icra dosyasına ibraz ettiğinizde, ayrıca damga vergisi yatırmanıza gerek kalmayacaktır. Verdiğim bu tavsiyenin ne kadar yasal olduğu tartışılır. Şöyle ki, damga vergisinin yükümlüsü, sözleşme ile değiştirilemez. Vergi dairesine kira sözleşmesini ibraz eden, bu işlem için damga vergisini de kendisi öder. Kiracının, gideri vergiden düşerken ödediği damga vergisi ayrı, takip başlatmadan önce kiralayanın ödeyeceği damga vergisi ayrı denilecek olursa, aynı sözleşme için aynı isimde iki kez vergi tahakkuk ettirilmiş olur ki bu durumun hakkaniyetle bağdaşmadığını düşünüyoruz. O yüzden kiracının ödediği damga vergisi dekontlarını kullanmakta hukuka aykırı bir yön görmüyoruz. Görmek istemiyoruz da diyebiliriz İcra Müdürlüğü, kira sözleşmesinin aslını görmeden kira takibinizi kabul etmeyecektir. Eğer aslı elinizde mevcut değilse, o zaman “Sözlü Kira akdi” şeklinde takip başlatmanız uygun olacaktır. Eğer ki borçlu kiracı, “Kira sözleşmemiz yazılı, sözlü değil” diyerek sözleşmeyi dosyaya sunarsa, sizi bu dertten de kurtarmış olacaktır. Eğer sözlü kira akdine dayanacaksanız, damga vergisi yatırmanız da gerekmeyecektir. Takip talebine seçilen takip yolunu “Haciz ve Tahliye” şeklinde yazmazsanız, tahliye davası açamazsınız. Bu husus çok önemli, aman atlamamaya özen gösterin. Kiracıya gönderilecek ödeme emri, Örnek No 13 formudur. Bu formda, kira sözleşmesinin süresine göre değişmekle birlikte, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır. Kefile ise gönderilecek ödeme emri, örnek no 7 ödeme emridir. İlamsız takiplere ilişkin bu ödeme emri türünde, itiraz süresi 7 gün, ödeme süresi 10 gün olup, asıl borçlu kiracıya 30 gün süre veriyorken, kefile 10 gün süre vermek, bizce hukuk mantığıyla bağdaşmamaktadır. Aslında bu durum alacaklının lehinedir. Ancak bize göre mantıksız bir uygulamadır. Kefile Örnek No13 gönderilememe gerekçesi olarak da, örnek no 13 ün tahliye emri de içerdiği ve kefilin tahliyeyle yükümlü olmadığıdır. Yasaya göre ödeme emri, icra müdürlüğünce düzenlendiğinden, siz sisteme uyun ve kiracıya örnek no 13, kefile örnek no 7 göndertin. Borçlu, ya 7 günlük süre içerisinde borca itiraz edecek, yada itiraz etmeyecek ve takip kesinleşecektir. Bu noktada dikkat etmeniz gereken çok önemli bir detay var; Kiracı eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz ederse, artık 30 günlük sürenin beklenmesine gerek yok, bu konuda iradesini belli etti diyerek, 30 günlük sürenin dolmasını beklemeden tahliye davası açamazsınız! Açarsanız açmasına da davanız reddolur. 30 günlük süre her halükarda beklenmesi gereken süre. 30 gün dolmuş ve borca itiraz edilmemişse, tahliye için, icra hukuk mahkemesine tahliye davası açmanız gerekmektedir. Borçlu 31. gün bütün kirayı yatırsa da, 30 gün içinde ödeme yapmamış olduğundan, mahkeme tahliyeye karar vermek zorundadır. 30 gün dolduktan sonra borcu yatırması, kiracıyı sadece hacizden kurtarır. Tahliyeden kurtarmaz. 30 gün dolmuşsa, hem tahliye davası açabilir, hem de alacağın tahsili için icra dosyasında haciz talebinde bulunabilirsiniz. Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, bu kez yapmanız gereken, 30 günlük sürenin dolmasını bekleyip, ardından icra hukuk mahkemesine, itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açmak olacaktır. Davanın uzamasını istemiyorsanız, kiracının kira bedellerini yatırdığı banka hesabına ilişkin kaşeli imzalı dökümleri icra hukuk mahkemesine ibraz etmenizi öneririm. Tahliye davalarında bir detay da, kira takibinde borca itiraz etmeyen kiracının, icra hukuk mahkemesinde borca itiraz edemeyeceğidir. Eğer 30 günlük süre dolmuşsa, mahkemece incelenecek tek şey, kiracının 30 gün içinde kira bedellerini ödeyip ödemediği olacaktır. İcra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası dilekçesi örneğine buradan ulaşabilirsiniz. Faydalı olması dileğiyle… Kaynak Linki Ofis Adresimiz Bahçelievler Mh. Adnan Kahveci Bulvarı No73/34 Bahçelievler/İstanbul Telefon 0 212 550 8073 Email bilgi Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?Kiracı tahliye davası, bazı haklı nedenlerin söz konusu olması halinde kiracının kiralamış olduğu gayrimenkulü tahliyesi için kiralayan tarafından açılan davadır. Bu davanın açılabilmesi için gereken haklı nedenler şu şekilde sıralanıyor- Eğer kiracı tahliye taahhüdünde bulunan tarihte kiraladığı gayrimenkulü boşaltmıyorsa,- Kira bedelinin süresiz ya da yıllık ödenmediği durumlarda bir kira yılı içinde kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya iki kez ihtar çekilmesi ve buna rağmen kiraların ödenmemesi durumunda,- Kira bedelinin kiracıdan yazılı olarak istenmesine rağmen 30 gün içinde ödenmezse temerrüde dayalı mahkeme kararıyla,- Kiraya konu mülkünn 1Yeniden inşası, imarı, esaslı tamiri veya tadilatı ile ilgili ruhsat ve proje çerçevesinde, ihtar sonucu mahkeme yoluyla, 2 Mülk malikinin değişmesi ve malikin eşine, çocuklarına da ihtiyaç olması halinde, tapudan satın...

kira tespit davası devam ederken tahliye